理财投资网-理财投资交流社区

迟来的并购 锦和商业拿下北京、上海21个物业背后

2021-08-15 18:23栏目:新闻

看法地产网 一年前的4月21日,“二房东”第一股锦和商业宣布正式在上海证券交易平台挂牌上市。

有人称之为中国城市更新范围的首家上市企业,也有人更想把它当做产业园区界的WeWork,走的还是“二房东业务”。

上市整整一年后,锦和商业终于迎来了第一笔收并购。

4月25日,上海锦和商业营运管理股份公司宣布,以2.29亿元回收3家坐落于北京、上海的资产运营公司。

其中,以1.6亿元回收上海韧慕持有些目的公司同昌盛业科技进步公司60%股权,并按股权比率向同昌盛业提供股东贷款6130.75万元,用于支付其各项应对款项或对外债务。

资料显示,该公司原隶是2009年光大安石基金、美国华平资金投入基金一同资金投入的同昌盛业(北京)资产管理顾问公司。其拥有自有资金投入运营的“新荟”系列品牌,现在在北京资金投入运营的项目近15万平米,包括望京新荟城、日坛新荟坊、新荟园北区及东区。

据了解,此次回收将涉及同昌盛业以承租经营模式的社区商业项目,通过2个控股子公司运营2个成熟项目,通过参股子公司运营2个在建项目(预计2021年11月运营),承租面积合计77000平米,4个项目均坐落于北京区。

同时,锦和商业以3994.80万元回收翌成创意持有些上海翌钲众创空间营运管理公司100%股权,以2840万元回收翌成创意持有些上海豪翌企业管理公司100%股权。

上述两家公司通过承租经营模式经营17个物业项目,合计约8.4万平米,所有项目地处上海区中环线内及中环线沿线,项目业态包括办公、商业和公寓。

此次回收的3家公司主业均与锦和商业业务模型类似,以轻资产承租运营为主,锦和商业将一共新增21个物业项目储备。

值得注意的是,无论是北京同昌盛业还是上海翌成旗下公司,3家公司在2021年度均面临不同程度亏损。

锦和商业在回收同昌盛业同时与公司股东签订了营业额收益承诺,原股东及合作方自然人承诺2021-2024年期间,四年合计净收益营业额目的为2.63亿元(该公司在2021年时录得净亏损671万元)。

此次营业额承诺的惩罚标准与其他公司无二,若在营业额承诺期届满后,同昌盛业在营业额承诺期内经审计累计达成的净收益不足上述承诺,原股东和合作方自然人有义务将差额部分按相应比率现金补偿。

不过,假如同昌盛业在四年间做出的营业额超出了此前承诺,锦和商业需向公司原股东支付相应的超额营业额奖励。

换而言之,锦和商业达成了一份旱涝保收的并购订单,无论市场好还是坏对其营业额冲击都不会太大,可稳定提供并表收入和收益,这也符合公司一向稳健的进步个性。

据公司年报披露,锦和商业在2021年达成营业收入7.39亿元,同比降低10.06%;归是上市公司股东的净收益1.56亿元,同比降低12.78%。

收入降低的重要原因是越界创意园部分房子(即园区内28号楼)拆除重建,营业收入同口径降低约4300万元。除此之外,国有业主方的租金减免全年已落实2350万元,与疫情和宏观经济的变化对整体出租率导致了肯定影响。

事实上,锦和商业在近些年来的收入增长都十分缓慢,在2021-2021年间分别达成营业收入8.0亿元、8.22亿元,甚至在2021年的大环境冲击下开启了倒车。

怎么样每年找到一个新的增长项目对锦和商业来讲是一个大难点,从公司过往的营收曲线就能发现,虽然每年收入和现金流都非常稳定,但难有爆发式的增长,缺少成长性和故事,股市中的表现也乏善可陈。

截至4月26日收盘,锦和商业报7.6元,市值35.9亿元,已然跌破发行价,较股价高峰时跌去逾8成。

锦和商业是轻资产模式,不持有物业,主要通过承租运营,同时拓展至受推广托管理和合资运营管理物业。

通过获得城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和并提供有关服务,锦和商业基本每拿下一个项目都要花费一笔不小的改导致本,承担了一个再开发的责任。

2021年,锦和商业以“承租运营”模式,签约上海柳州路上勤假日宾馆项目,面积约7000平米;中标上海蒲汇塘路申航大楼项目,面积约3600平米;以“受托运营”模式推广托管盛煦地产有关公司在上海、北京的30个项目,面积约15万平米。

据看法地产新媒体知道,锦和商业在去年上市时合共净募筹资金6.85亿元,约有1.53亿元用于越界·金都路项目与智慧园区信息服务平台建设项目,剩余5.559亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金。

也就是说,锦和商业并没专门为收并购项目保留资金,此次进行收并购的2.29亿元均源于锦和商业的自有资金。

项目外拓方面,锦和商业尝试从资本市场借势,其在3月9日上海众源资本管理公司签署合作协议,拟合作设立一支产业基金,规模为人民币10亿元,锦和商业作为有限合伙人对产业基金认缴出资8.9亿元。

产业基金的资金投入方案为通过组合资金投入的方法资金投入于多个文化创意园区项目,以持有文化创意园区项目的项目股权。锦和商业负责文化创意所有运营事情,包括市场定位、设计改造、招商运营、物业管理等。